一家尾部房企的奋斗

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一家尾部房企的奋斗

来源:地产大爆炸

2016年,K2地产更名为石榴集团时,举行了一场盛大的活动。

创业十几年,那是其总裁桑春华的第一次公开亮相,从华美到K2,再到石榴,在谈到公司为什么老改名时,他如是回复:

我们不是一家地产公司,是一直在路上的创业者。新的名字是最好的方法,它会无时无刻的提醒我们,过去不代表未来。

今年5月的最后一天,这个创业者勇敢的赴港IPO去了。

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石榴最初的前身为华美地产,承接一手房的代理业务,在南京起家, 2000年进军北京。

不过在北京地产圈,这实在是家过于神秘的房企,有人评价其创始人崔巍和桑春华:

就如同潜水艇驾驶员,从来不露出水面。

两人身上,都有一种野路子的草莽精神。桑春华曾坦言,从南京北上京城创业时,没想过会涉及营销或地产行业,遇到有机会就做了。

这种精神,朴素点说就是:

路线不重要,搞钱就行。

只是当他们港交所提交了IPO申请,我们再回看石榴地产发展的这21年,就会发现,这种野路子传统并不是加分项。

创始人,给这家房企留下了太多的印迹。

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还在华美时代,他们就擅长用军事化管理来打造营销团队,他们的营销模式,露骨一点说:

近乎是传销+洗脑式了。

当时,凭借着铺天盖地的街边派单模式,华美迅速扬名,在此后的6年时间内,华美在大北京做了一百多个销售项目。

彼时,资本市场对于这家营销公司极尽礼遇,甚至有传言高盛都出面劝说华美包装赴美上市,但是被桑春华拒绝了。此时他正在积蓄力量,找机会进入到上游的房地产开发业务:

那才是房地产利润的大头。

2007年,取意世界第二高峰乔戈里峰的K2地产成立,以营销业务为主的华美逐渐溶解于K2地产之中。

K2,依旧延续了华美时代的迅猛发展,其发力的第一个项目——K2海棠湾, 2009年以突破10亿元的销售业绩,成为当年北京最受关注的楼盘之一。

2013年,K2在北京的战绩有:

北京单盘销售面积第一;

通州单盘第一;

北京住宅销售五强。

如果这一势头持续,那么如今的K2应是一家千亿规模的企业。

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2016年底K2决定更名,以石榴集团的名号步入它的新时代。石榴取意“聚合是力量,分散是生机”,隐含着其成为全国性房企的决心。

2018年,石榴在多地密集拿地。很快,于通州深度绑定、以环京为根基的硬伤来了,调控下,石榴集团面临政策威压。

为了躲避危险,石榴早年的野路子基因被激发出来,为了缓解现金流压力,石榴将K2春风十里项目的剩余住宅,直接腰斩出售:

从4万多直接降到2.2万。

这一举措,引发业主聚集维权,也释放了环京楼市大跌的信号。

关键是,事后石榴还采用强势姿态面对客户维权,这使得他在通州的13年耕耘毁于一旦。

更早之前,在刚更名进行全国化布局时,石榴在郑州参与旧城改造土拍,就因为先后与多家开发商竞价“抢食”出圈过。

郑州旧改有个不成文的模式:

提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交。

对于这些先期已投入资金的本地企业来说,石榴的参与无异于“野蛮人”搅局。

最终,郑州15家开发商抱团开着600辆车上街道,挂着横幅高调示威要求“K2滚蛋”……

事后,郑州市国土局刊出公告,宣布石榴拍得土地竞拍无效。石榴,就此全面退出郑州市场。

以上只是一两个例子。事实上这种草莽不怕事的做派一直根植于石榴骨子里,时不时就会跑出来。

比如在产品方面,尽管更名时提出了“生活就是在度假”的产品主张,定位于高端住宅定制专家和高端城市综合体运营专家。

但K2海棠湾作为更名后的首个项目,四期依然爆出了严重的质量问题:多名户主砸开自家地面时,发现地暖的管线铺设偷工减料,导致室内供热达不到正常温度。

考虑到纸终究包不住火,谋求上市时,石榴在招股书上如实写:

由于存在不合规等事件,石榴集团已被违规累计已被罚1560万。

04

这样一家房企,上市的底气在哪呢?

从喊出全国化发展的口号后,在石榴的主要布局区域中,大本营所在的京津冀地区,过去三年收益占比从41.7%降低至20.2%,大湾区则从49.5%降至17.5%。反倒是长三角地区占比从0.3%跃升至54.0%:

长三角成了石榴外拓布局的未来重点。

值得一提的是,在外拓长三角的过程中,石榴展现出超乎寻常的激进,拿地非常高调。

比如2020年首入南京市场,就凭借36.78%的溢价率,在81轮举牌中力压碧桂园、恒大、融创、中海、招商、阳光城等24家房企拔得头筹。

而在其他长三角二三线城市,石榴也是一如既往,真是令人害怕的花钱能力。

不过,当初学习华夏幸福、荣盛发展在环京一带做禅城联动,依然让石榴缴纳了不少“学费”:

环京土储依然占到了总土储的四成以上。

石榴与环京之间,依然是切断骨头连着筋,未来的去化压力并不小。

还想说的是,在大湾区成为房企的兵家必争之地时,石榴最不中意的就是该区域:

仅仅在珠海布局了一个K2荔枝湾豪宅项目。

这种孤岛一般的布局,非常不好管控成本,并且石榴在上海的长宁国际发展广场城市综合体项目,也是石榴在北京之外唯一的综合体项目,同样孤零零。

高溢价拍地、孤立化布局,半截身子困在环京……总体来看,石榴的地产布局并不预示着一个大展宏图的未来。

05

当然,石榴还有多元化业务。

2016年,更名后的石榴集团,形成“地产+科技+ 金融”的商业模式,三个业务板块包括地产开发、科技孵化、创业投资等。

此后6年,这6年,石榴在股权投资上,花费了很多的资金和精力。先后投资了黑牛食品、首钢股份、中水渔业以及开创国际4家上市公司,除黑牛食品外,其余3家上市公司均为国企。

股权投资税费成本比较低,有着持续的收益,看似不错。

但是对于资金密集型的房地产行业来说,除非资金链宽松,否则这一举措不利于主业发展,除非对主业没信心。

2016年正是行业两条路线的分水岭,一条是万达为代表的去房地产化,另一条则是融创为代表的规模化。

从之后的布局来看,石榴选择的路线倾向于去房地产化。只是地产主业都做不好,还想在非房地产的多元化布局中建立局面,并不容易。

在拿出掷地有声的成绩以前,石榴的多元化布局,对于资本市场来说:

依旧不是加分项。

此外,石榴作为一家百强尾部房企,有着同段位其他房企的普遍问题,包括但不限于毛利低、土储紧张、回款率低、融资手段单一及利率较高等。

简言之:

赚钱少,花钱多。

比如,过去三年石榴整体毛利率分别为34.1%、24.1%及22.9%;净利润率则分别为15.98%、8.66%及9.26%,连续三年持续下滑。

又比如意味着房企未来的土储,作为一家销售规模达300亿的房企,石榴的土储规模约为919万平方米,数据尚可,但一二线核心城市占比忒少,价值并不突出。

再一个是回款率。公开数据显示,2019年石榴集团销售额268.97亿元,回款额198.88亿元,这个数据在百强中处在较低水平,要知道稍微强一点的,基本上能达到90%以上的回款率。

并且融资方面,渠道单一,主要依靠信托。

过去三年来的石榴借款的加权平均利率都在8%以上,而根据石榴今年签订的多份融资协议可知,其最高的贷款利率高达11.5%。

综上,石榴上市,显然是一种自救行为。

不过,去年包括上坤在内的数家房企都是多次递表才得以上市,更有多家房企始终没有通过聆讯。

石榴,可还行?

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